CONTRATO DE LOCAÇÃO E O DIREITO DE PREFERÊNCIA

Publicado em: 02/08/2010 |Comentário: 17 | Acessos: 8,684 |

Estabelece a Lei 8.245/1991 – Lei do Inquilinato, que o locatário tem preferência no caso de alienação do imóvel locado. Mas afinal, do que se trata esse direito?

O direito de preferência é uma imposição da lei para que o proprietário que pretender alienar um imóvel locado ofereça-o primeiramente ao inquilino, sob pena de nulidade do negócio celebrado.

Deste modo, antes de colocar o bem a venda, o proprietário deve notificar o locatário dando-lhe oportunidade para adquiri-lo, em iguais condições de terceiros.

A Lei não estabelece uma forma específica para notificação, assim, ela poderá ser via postal, cartório ou judicial. Contudo, é necessário que indique o valor que imóvel será ofertado e condições de pagamento, fixar dia e local para análise de documentos, deve conter ainda informações sobre eventuais ônus que pendem sobre o mesmo.

Recebida a notificação, o locatário terá o prazo de 30 dias para manifestar seu interesse na compra do imóvel, sendo que o silêncio será interpretado como renúncia ao direito de preferência, ficando então, o locador, livre para aliená-lo a terceiros.

Havendo interesse do locatário em adquirir o imóvel nas condições apresentadas, a sua oferta/aceitação prefere sobre as demais. No entanto, se após a aceitação a transação não se concretizar por culpa exclusiva do locatário, este responderá por todos os prejuízos causados ao locador.

Se, após a recusa do locatário, o imóvel for alienado por valor inferior à proposta apresentada, o negócio poderá ser considerado nulo, haja vista que não foi observado o requisito "igualdade de condições". Tal fato pode ocorrer quando o imóvel é vendido por um montante e a escritura é outorgada por outro (inferior), como formar de diminuir valor de impostos.

Estando o imóvel sublocado, a preferência será em primeiro lugar do sublocatário e depois do locatário.

No entanto o direito de preferência não é absoluto, há casos em que sua observância é dispensada.

De acordo com o artigo 32 da Lei 8.245/91, não haverá direito de preferência nos casos de perda da propriedade ou venda por decisão judicial, permuta, doação, integralização de capital, cisão, fusão e incorporação.

Na venda por decisão judicial não há direito de preferência, porém, é necessária a intimação dos ocupantes do imóvel, dando-lhes ciência da constrição. Com a designação do leilão judicial, havendo interesse,  o locatário poderá arrematá-lo em iguais condições com os demais licitantes, o que, por via reflexa, respeita o direito de preferência.

Já na permuta, que nada mais é senão a troca de bens entre duas ou mais pessoas, é implícito que o locatário não tenha condições de "adquirir em igualdade de condições", o que por si só descaracteriza o requisito essencial do direito de preferência, logo, não seria lógico a exigência de cumprimento dessa formalidade

Caso ocorra a alienação particular sem a observância do direito de preferência, e, estando o contrato de locação averbado junto a matrícula do imóvel, o locatário preterido terá o prazo de 6 (seis) meses, contados do registro da transação, para propor ação de anulação de escritura pública de venda e compra, requerendo a adjudicação compulsória do imóvel. Para tanto, é necessário que se faça um depósito judicial do valor integral da venda, acrescido das despesas de transferência.

Porém, se o contrato não estiver averbado, somente assistirá ao locatário o direito de indenização por eventuais perdas e danos, desde que comprove em juízo que possuia condições de adquirir o imóvel nos mesmos moldes que foi alienado.

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    Fonte do Artigo no Artigonal.com: http://www.artigonal.com/doutrina-artigos/contrato-de-locacao-e-o-direito-de-preferencia-2947957.html

    Palavras-chave do artigo:

    contrato locacao

    ,

    preferencia

    Comentar sobre o artigo

    Dr. Adriano Martins Pinheiro

    Por fim, vale salientar que a lei retro citada dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes. Assim, também há previsões acerca de: a) os deveres do locador e do locatário; b) direito de preferência; c) benfeitorias; d) garantias locatícias; e) locação residencial; f) locação para temporada; g) locação não residencial; h) Ação de Consignação de Aluguel e Acessórios da Locação; i) Ação Revisional de Aluguel e; j) Ação Renovatória.

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    DR. FLAVIO MARCOS ALMEIDA

    UM MODELO SIMPLES DE INSTRUMENTO PARTICULAR DE CONTRATO DE LOCAÇÃO DE ÁREA RURAL, SENDO ESTE BEM PRÁTICO PARA AQUELE TEM TEM UMA PEQUENA PROPRIEDADE RURAL COM PASTAGENS E NO MOMENTO NÃO POSSUI CABEÇAS DE BOVINOS E EQUINOS.

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    Dr Jeferson - Advogado

    Advogados – "Direito Imobiliário" – Dicas na Compra e venda de imóveis na planta, usados, documentação, vistoria, locação, etc. São Paulo, SP, Maio, 31, 2010 (www.advbr.com.br) – Este artigo trata sobre as principais dúvidas na compra de imóveis na planta, imóveis novos prontos e usados, bem como dá dicas sobre cuidados com a documentação e vistoria. Leia mais em www.advbr.com.br

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    Administracao de condominios – Manual do Síndico, documentação, vistoria, locação, etc

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    A Lei 9.029/95 foi criada com o intuito de definir as práticas discriminatórias praticadas por empregadores contra seus empregados. A principal prática discriminatória estabelecida pela Lei é voltada para as mulheres, que ocorre quando o empregador exige da trabalhadora teste ou exame de gravidez no momento da admissão ou para efeitos de permanência na relação de trabalho, podendo este sofrer sanção pela prática do ato.

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    Administração Pública é o vocábulo que abrange tanto a atividade superior de planejar, dirigir, comandar, como a atividade subordinada de executar (DI PIETRO, 2010).

    Por: Rafael de Oliveiral Direito> Doutrinal 27/10/2014

    O instituto do bem de família, impenhorável por força da lei, foi criado para proteger a entidade familiar das crises econômicas. Em 1991, a Lei nº 8.245, em seu art. 82, introduziu mais uma possibilidade de penhora do bem de família, com precisão no art. 3° da Lei 8.009/90, em que o fiador responde com seu bem de família em razão de contrato de aluguel não cumprido pelo inquilino.

    Por: João Alós Müllerl Direito> Doutrinal 25/10/2014

    Advogado alerta que a nova Lei da Guarda Compartilhada pode abrir precedente da obrigatoriedade da guarda compartilhada de filhos no caso dos pais não chegarem a um acordo

    Por: João Clairl Direito> Doutrinal 23/10/2014

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    Por: Simone Follmerl Direito> Doutrinal 21/10/2014

    O trabalho envolve questões referente a jornada de trabalho e os direitos do trabalhador.

    Por: Simone Follmerl Direito> Doutrinal 21/10/2014

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    Por: Juliana Egea Oliveira Almeidal Direito> Doutrinal 17/06/2011 lAcessos: 345

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    Por: Juliana Egea Oliveira Almeidal Direito> Doutrinal 13/09/2010 lAcessos: 9,833 lComentário: 17

    Neste breve artigo buscamos traçar as principais características do bem de família e destacar as hipóteses de excludente dessa proteção legal.

    Por: Juliana Egea Oliveira Almeidal Direito> Doutrinal 02/08/2010 lAcessos: 499 lComentário: 2

    Comments on this article

    1
    Juliana Egea Oliveira Almeida 18/07/2011
    Prezado Fábio, boa tarde!

    A caução será utilizada para cobrir os valores em aberto (aluguel, condomínio, IPTU, contas de água e luz), bem como eventuais avarias no imóvel.
    Caso reste algum valor, esse deverá ser restituído ao inquilino.

    Att.,
    1
    Fábio Costa 18/07/2011
    Dra. Juliana, tenho um imóvel alugado e a mais de 60 dias que o iquilino não paga o aluguel, entrei em contato com a imobiliária e falei que quero rescindir o contrato por falta de pagamento de aluguel, pergunto: o inqulino neste caso perde a caução já paga????????????, preciso de uma resposta urgente!!!!! e desculpe por pedir assim em cima da hora, pois descobri agora o site, efalei ainda a pouco c/ a imobiliária.
    0
    Juliana Egea Oliveira Almeida 06/06/2011
    Prezada Lucimara, bom dia!

    O deposito caução é uma das modalidades de garantia do contrato de locação.

    O valor deve ser depositado em uma conta poupança e não pode ser utilizado até a extinção do contrato de loccação.

    Findo o contrato, será realizado um levantamento e, havendo pendencias (aluguéis e acessórios não pagos, avarias no imóvel), o valor atualizado da caução será revertido em favor do proprietário.

    Caso esse montante não seja suficiente, deverá ser complementado pelo inquilino. Se for superior, a diferença deve ser devolvida.

    O fato do contrato está vencido, não implica em perda da caução.

    Att.,
    0
    lucimara 05/06/2011
    DRa boa noite!!
    gostaria de saber como funciona o depósito caução?
    e quando o contrato está vencido o locatário perde o direito de receber?..
    0
    JOSE MARIA DE LELLIS 31/03/2011
    Olá DRa Juliana


    Segue aqui minha historinha: Em junho de 2005 aluguei um lote com direito a construir um estabelecimento comercial (galpão) com cláusula ressalvando no término do contrato o direito de retirar ou vender . No entanto o proprietário vendeu o imóvel para o meu visinho (na surdina) e este, tão logo venceu o contrato (exatos 30 dias) ajuisou ação de despejo porem sem que eu fosse notificado pelo cartório de documentos. O Juiz porr sua vez exigiu a notificação e esta ocorreu 6 dias após. Meu procurador dectou que a caução referente à tres alugueis estava insuficiente e alegou que a causa deveria ser extinta, mas acão ficou parada por dois ou tres meses e repentinamente foi expedida uma liminar de despejo. Meu procurador agravou ; porem com 13 dias e só então que percebeu que deveria faze lo com 10 dias.
    A órdem seria cumprida dia 22 03 apesar de não ter sido cadstrada no siscon; felizmente houve " intervenção auricular" do meu procurador junto ao Juiz (alem da petição) e este tomou outra posição, momento em que marcou uma audiência para tentativa de acordo para o dia 26 04 entre as partes ressalvando que em caso de insucesso o despejo será imediato. No despacho emitdo pelo Juiz naquele dia consta tambem que a peticção seria recebida como EMBARGOS DE RETENÇÃO. Meu procurador está em duvida se agrava ou não alegando em segunda estância sobre a causão insuficiente lá do início.
    Dr Juliana!!! -em sua resposta no contato anterior houve afirmação nítida que eu teria direito a indenisação ou reternção quanto às benfeitorias; porem o magistrado insiste em não analisar o mérito antes da data da audiência ou despejo.....
    Seria possível de sua parte uma ilustração quanto ao caso?
    Na oportunidade esclaresso que a construção em questão não é uma simples melhoria ou um acrescente adcionado mas sim tudo o que está edificado sobre o lote o qual recebemos em terra nua. Toda a obra constitui os passeios , muros de divisa , piso da área externa fossa sanitária , ponto de energia e idráulica e enfim o estabelecimento comercial o qual em função das dimenssoes teve que ser totalmente reforçado por motivos de seguransa e isto invibialisou sua desmontagem ou seja se for feito o aproveitamento se dará apenas na estrutura metálica do telhado. Saliento tambem que na ocasião da construção o valor do terreno EQUIVALIA ao custo da obra e que obviamente elevou a valorisação do conjunto.
    Saliento tambem que o adquirente RESIDE frontalmente com o referido imóvel e é inaceitável admitir que essa ACESSÃO não sirva como PUBLICIDADE para efeito preferência.
    Fico na expectativa de sua onrrosa orientação.
    0
    Juliana Egea Oliveira Almeida 02/03/2011
    Prezado José Maria, bom dia!

    Em primeiro lugar é importante fazer uma distinção entre direito de superfície e contrato de locação.

    O direito de superfície é regulamentado pelo código civil e depende de escritura pública, registrada no Cartório de Registro de Imóveis.

    Já as relações locatícias são regulamentadas pela Lei 8.245/1991.

    Se o seu contrato é de locação não registrado e não foi observado o direito de preferencia quando o lote foi alienado, cabe indenização.

    Quanto à ação de despejo você pode requerer em defesa indenização e/ou retenção das benfeitorias realizadas no lote.

    Caso você tenha interesse, entre em contato através o e-mail: juliana.egea@adv.oabsp.org.br, para que eu possa orienta-lo melhor.

    Att.,

    Juliana Almeida
    0
    José Maria de Lellis 24/02/2011
    Aluguei um lote por 5 anos com direito de construir um galpão ressalvando o direito de retirar ou vende lo apos 5 anos. Porem o proprietario vendeu o lote para seus e estes para um terceiro (em silencio) e este último logo que venceu o contrato entrou com açao de despejo sem mencionar sobre a construção que só tem valor em pé. O meu contrato não é registrado.As pergunta são sou mero inquilino? Caso sim posso cobrar indenização do adquirinte que conhece de perto a obra?Por que o arrendatário de terras , o proprietário do direito de superfície e o condômino conseguem o direito de preferencia sem registro de contrato já que as tres modalidades são identicas? José Maria
    0
    Juliana Egea Oliveira Almeida 16/02/2011
    Prezado Julio, bom dia!

    Enquanto a ação de despejo não for julgada o contrato ainda está em vigor, portanto, por cautela, entendo que se deve observar sim o direito de preferencia.

    No entanto isso pode variar de acordo com o "estágio" que a ação se encontra.

    Se for de seu interesse, entre em contato pelo e-mail juliana.egea@adv.oabsp.org.br, com maiores detalhes do caso, para que possa te orientar.

    Att.,

    Juliana
    0
    Julio 11/02/2011
    É possível um locatário com contrato de locação vencido e com uma ação judicial de despejo por falta de pagamento ter direito de preferência?

    Att,
    Julio Cesar
    0
    Juliana Egea Oliveira Almeida 08/02/2011
    Prezado Ale, bom dia!

    A renovação do contrato de locação não implica necessariamente em desistência de vendê-lo, no entanto, a ausência de resposta quanto aos questionamentos apresentados sim é um impeditivo.
    Se houve um lapso temporal muito grande (mais de um ano), entendo que seja sim necessário uma nova notificação. Mas cada caso deve ser analisado de acordo com suas particularidades.

    Att,

    Juliana Almeida
    0
    Ale 06/02/2011
    Dra. Se um locador de imóvel comercial foi notificado para exercer o direito de preferência, encaminhou resposta questionando alguns termos da proposta de venda e não obteve resposta do locador, renovando este contrato meses depois, significa que o proprietário desistiu da venda do imóvel e se quiser vender posteriormente terá que renovar o direito de preferência? Desde já obrigada.
    0
    Juliana Egea Oliveira Almeida 30/11/2010
    Prezada Angélica, boa tarde!

    Não vislumbro nenhum óbice para que seu filho te constitua como procuradora dele para intermediar essa questão.

    A negociação é sempre o melhor caminho. Tente sim uma composição, pois assim todos ganham.

    Att.,

    Juliana Almeida
    juliana.egea@adv.oabsp.org.br
    1
    Angelica 26/11/2010
    Boa tarde dra. Juliana, obrigada por sua resposta.Infelizmente meu contrato não foi averbado, por isso não posso reaver o imovel pelo valor que foi vendido que foi bem menor do que me foi oferecido,é um "sapo" que vou ter que engolir para o resto de minha vida. Bom, mas posso pedir perdas e danos.O contrato está em nome do meu filho, ele pode me passar uma procuração especial para que eu mesma entre com processo?Eu é que moro ainda no imóvel, ele está fora de São Paulo.Como seria essa procuração, a senhora pode me ajudar?Seria possivel tentar um acordo com a ex proprietária, uma vez que ela demonstra mêdo de que eu abra um processo?Pela Lei, seria legal tentar um acordo?Muito obrigada desde já por sua orientação.
    0
    Juliana Egea Oliveira Almeida 16/11/2010
    Prezada Angélica, bom dia!

    A averbação do contrato de locação junto a matricula do imóvel dá publicidade do negócio perante terceiros e atribui maior segurança ao inquilino.

    Caso o imóvel locado seja alienado sem a observancia do direito e o contrato estiver averbado, o inquilino poderá pleitear em juízo a anulação da venda.

    Caso contrário caberá ao inquilino apenas uma reparação por perdas e danos, não sendo possível a anulação do negócio celebrado.

    Essa é uma exigencia formulada pela lei com o intuito de trazer maior segurança jurídica à sociedade.

    Qualquer dúvida estou à disposição.

    Att.,

    Juliana Almeida
    0
    Angélica 12/11/2010
    Dra Juliana, o "terceiro precisa ter contrato? Não.O terceiro precisa ter contrato averbado em cartório? Não.Então, onde está a igualdade de condições?Inquilino é inquilino, desde que ele tenha um contrato e cumpre com suas obrigações de inquilino ele tem o direito de preferencia e pronto pra que mais que isso se o "terceiro" não precisa nada disso?É totalmente sem sentido e sem nexo...o inquilino precisar ter o contrato averbado para ter o direito de adquirir o imóvel pelo menor valor de venda!
    -1
    Angélica 12/11/2010
    Dra Juliana, continuando essa linha de raciocínio,quem tem um contrato de locação e reside no imóvel é o inquilino e não um terceiro.Direito de preferencia é dado ao inquilino,o terceiro só tem o direito de adquirir o imóvel se o inquilino não o quizer, desde que lhe foi dado o direito de preferencia com igualdade de condições!Ai o terceiro tem o direito de adquirir o imóvel pelo mesmo valor caso contrario deixa de existir "igualdade de condições".Então pra que o inquilino tem que ter o contrato registrado uma vez que ninguem sabe de tal obrigação?Por favor me responda, preciso entender...
    4
    Angélica 12/11/2010
    Dra Juliana, ao meu ver e parece muito lógico...se o contrato de locação não estiver registrado junto ao cartório de imóveis, o inquilino não tem o direito de anular a venda do imóvel e compra-lo pelo valor vendido.então o direito de preferencia passa a ser do terceiro uma vez que ele compra o imóvel por menor valor sem contrato nenhum, e o inquilino não pode rever o imóvel porque não tem o contrato registrado.Pode por favor me dar uma resposta lógica para o contrato precisar estar registrado?Muito obrigada.
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