CONTRATO DE LOCAÇÃO E O DIREITO DE PREFERÊNCIA

02/08/2010 • Por • 9,229 Acessos

Estabelece a Lei 8.245/1991 – Lei do Inquilinato, que o locatário tem preferência no caso de alienação do imóvel locado. Mas afinal, do que se trata esse direito?

O direito de preferência é uma imposição da lei para que o proprietário que pretender alienar um imóvel locado ofereça-o primeiramente ao inquilino, sob pena de nulidade do negócio celebrado.

Deste modo, antes de colocar o bem a venda, o proprietário deve notificar o locatário dando-lhe oportunidade para adquiri-lo, em iguais condições de terceiros.

A Lei não estabelece uma forma específica para notificação, assim, ela poderá ser via postal, cartório ou judicial. Contudo, é necessário que indique o valor que imóvel será ofertado e condições de pagamento, fixar dia e local para análise de documentos, deve conter ainda informações sobre eventuais ônus que pendem sobre o mesmo.

Recebida a notificação, o locatário terá o prazo de 30 dias para manifestar seu interesse na compra do imóvel, sendo que o silêncio será interpretado como renúncia ao direito de preferência, ficando então, o locador, livre para aliená-lo a terceiros.

Havendo interesse do locatário em adquirir o imóvel nas condições apresentadas, a sua oferta/aceitação prefere sobre as demais. No entanto, se após a aceitação a transação não se concretizar por culpa exclusiva do locatário, este responderá por todos os prejuízos causados ao locador.

Se, após a recusa do locatário, o imóvel for alienado por valor inferior à proposta apresentada, o negócio poderá ser considerado nulo, haja vista que não foi observado o requisito "igualdade de condições". Tal fato pode ocorrer quando o imóvel é vendido por um montante e a escritura é outorgada por outro (inferior), como formar de diminuir valor de impostos.

Estando o imóvel sublocado, a preferência será em primeiro lugar do sublocatário e depois do locatário.

No entanto o direito de preferência não é absoluto, há casos em que sua observância é dispensada.

De acordo com o artigo 32 da Lei 8.245/91, não haverá direito de preferência nos casos de perda da propriedade ou venda por decisão judicial, permuta, doação, integralização de capital, cisão, fusão e incorporação.

Na venda por decisão judicial não há direito de preferência, porém, é necessária a intimação dos ocupantes do imóvel, dando-lhes ciência da constrição. Com a designação do leilão judicial, havendo interesse,  o locatário poderá arrematá-lo em iguais condições com os demais licitantes, o que, por via reflexa, respeita o direito de preferência.

Já na permuta, que nada mais é senão a troca de bens entre duas ou mais pessoas, é implícito que o locatário não tenha condições de "adquirir em igualdade de condições", o que por si só descaracteriza o requisito essencial do direito de preferência, logo, não seria lógico a exigência de cumprimento dessa formalidade

Caso ocorra a alienação particular sem a observância do direito de preferência, e, estando o contrato de locação averbado junto a matrícula do imóvel, o locatário preterido terá o prazo de 6 (seis) meses, contados do registro da transação, para propor ação de anulação de escritura pública de venda e compra, requerendo a adjudicação compulsória do imóvel. Para tanto, é necessário que se faça um depósito judicial do valor integral da venda, acrescido das despesas de transferência.

Porém, se o contrato não estiver averbado, somente assistirá ao locatário o direito de indenização por eventuais perdas e danos, desde que comprove em juízo que possuia condições de adquirir o imóvel nos mesmos moldes que foi alienado.

Perfil do Autor

Juliana Egea Oliveira Almeida

Advogada militante no contencioso cível e em intermediação de negociações. Especialista em direito imobiliário, com larga experiência em assessoria a administradoras de imóveis e condomínios.