Da legalidade da taxa de transferência e cessão de direitos na aquisição de imóveis, desde que prevista contratualmente

Publicado em: 16/01/2012 |Comentário: 0 | Acessos: 1,806 |

                            Com o crescimento vertiginoso do mercado imobiliário, principalmente na cidade do Rio de Janeiro, haja vista a perspectiva de desenvolvimento e a grande inserção de capital no setor, em virtude da realização de eventos esportivos, um modelo de venda de imóveis tem se tornado corriqueiro nas imobiliárias: a cessão de diretos.

                                Consoante é cediço, a cessão de direitos (revenda) é possível em qualquer momento da construção, desde que o adquirente esteja com os pagamentos em dia, sendo certo que a construtora não participa diretamente da negociação, apenas formaliza a transferência de titularidade através do instrumento correspondente.

                                Posteriormente, o novo adquirente, leia-se cessionário, passará por uma análise de crédito com o intuito de verificar a real capacidade financeira para aquisição do bem, com o propósito de restar comprovado a compatibilidade da renda com a unidade que está sendo adquirida e a constatação de possíveis restrições cadastrais.

                                Assim, a incorporadora deve comparecer no instrumento para anuência e "aprovação" do novo adquirente, bem como deverá ser observado o disposto no contrato originalmente assinado a respeito da cessão de direitos, e eventuais taxas ou demais despesas incidentes, visando conservar direitos e obrigações previamente anuídas e, sobretudo, preservar o equilíbrio financeiro do negócio jurídico original.

                                A referida cobrança tem como fundamento evitar que especuladores comprem imóveis na planta para depois revendê-los a preços exorbitantes, assim como desestimular a desistência pura e simples do negócio, impedindo que a unidade retorne à construtora, eis que a transação gerou ônus a empresa que arcou com despesas de publicidade e com toda a negociação do produto.

                                Ademais, há que se esclarecer que, além de evitar a celebração de sucessivas cessões de direitos, conducentes ao esvaziamento insofismável da efetividade de satisfação do crédito, o pagamento da referida taxa possui também como alicerce custear despesas ante a transferência da titularidade do bem.

                                Após a celebração do termo de cessão, a incorporadora deve adotar uma série de providências administrativas, tais como: (i) alteração de cadastro, (ii) análise de crédito, (iii) envio das informações obtidas à instituição financeira, o que vem a justificar a cobrança da taxa em destaque, em virtude do procedimento operacional.

                                Em suma, a taxa de transferência, vulgarmente chamada de taxa de expediente ou anuência, visa ponderar comportamentos oportunistas e desproporcionais, tendo como escopo a manutenção do equilíbrio e sensatez do mercado imobiliário, protegendo todas as partes envolvidas e não gerando lucro algum para as construtoras, uma vez que o valor é razoável e proporcional, além de ter sido anuído pelas partes.

                                Ademais, é praxe no mercado imobiliário que a referida taxa e demais despesas inerentes à celebração do negócio (certidões, ITBI, emolumentos da escritura etc.) sejam arcadas pelo comprador do imóvel, nada havendo de ilegal nisso, desde que as informações sobre tais encargos tenham sido devidamente prestadas ao consumidor.

                                Inclusive, de modo a legitimar e consagrar a legalidade da prática, o Ministério Público de Santa Catarina, por intermédio da 29ª Promotoria de Defesa do Consumidor, celebrou em 09.07.2003 com o Sindicato da Indústria da Construção Civil da Grande Florianópolis (SINDUSCON) termo de ajustamento de conduta, tendo permitido a cobrança da taxa de transferência para atender às despesas administrativas.

                                Aliás, há que se ressaltar que a questão já vem sendo enfrentada com o necessário cuidado pelo Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro e pelas Turmas Recursais dos Juizados Especiais, ante a multiplicação desenfreada de demandas oportunistas e infundadas. Nessas ações os postulantes prestigiam a insegurança jurídica e os comportamentos contraditórios, em detrimento do cumprimento regular e efetivo das obrigações contratuais lícitas, que contraíram livremente.

                                Nesse sentido, brilhante foi a lição dada pela competente juíza Dra. Lindalva Soares Silva no julgamento do processo nº 0173517-97.2007.8.19.0001, pedindo vênia a contestante para transcrever trechos do decisum:

"A suscitada nulidade de cláusula não deve prosperar, eis que somente se cogita de tal possibilidade ofensa real e efetiva ao princípio da boa-fé, eis que tal princípio subjaz a todos os contratos, guardando a cobrança do percentual impugnado cunho de acessoriedade em relação ao principal, qual seja, o preço pactuado. Sob tal fundamento, não há qualquer vício a contaminar a cláusula nº 5. Esta constitui forma eficaz pela ré de controle e garantia do crédito devido, evitando a celebração de sucessivas cessões de direitos, conducentes ao esvaziamento insofismável da efetividade de satisfação do crédito. Destaque-se que a exigência de prévia aprovação pela promitente vendedora acerca da transferência dos direitos relativos ao contrato de promessa de compra e venda, verifica-se como oportunidade na qual a mesma pode aferir a real capacidade financeira do novo responsável pelo adimplemento do preço ajustado, sendo válida tal disposição caso convencionada inter partes".

(...)

"Quanto à exigência do pagamento de tal taxa convencionada, há de se respeitar o princípio do pacta sunt servanda, sendo certo que, não há que ser questionada a incidência ou não de tal percentual, vez que, ciente o autor do conteúdo do contrato de promessa de compra e venda no momento em que obrou celebrar contrato de cessão de direitos. Assim, o agir do autor e do promissário comprador é que na verdade está permeado de má-fé, vez que, constituindo-se como prática corriqueira nesta seara a exigência do pagamento de tal percentual, como forma de custear despesas ante a transferência da titularidade do bem".

 

                                Nesse sentido, apenas a título ilustrativo, dirige-se a jurisprudência em outros Tribunais da Federação:

"CONTRATO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. INSTRUMENTO PARTICULAR DE CESSÃO DE DIREITOS E OBRIGAÇÕES. TAXA DE TRANSFERÊNCIA. PAGAMENTO. PREVISÃO CONTRATUAL. RESPONSABILIDADE. PROMITENTE COMPRADOR. I - HAVENDO PREVISÃO CONTRATUAL DE QUE O PROMITENTE COMPRADOR É O RESPONSÁVEL PELO PAGAMENTO JUNTO À CONSTRUTORA DA TAXA DE TRANSFERÊNCIA DE DIREITOS E OBRIGAÇÕES, AQUELE QUE O SUCEDE, POR INTERMÉDIO DE INSTRUMENTO PARTICULAR DE CESSÃO DE DIREITOS E OBRIGAÇÕES, ASSUME A OBRIGAÇÃO PELO PAGAMENTO DA TAXA EM REFERÊNCIA. II - NEGOU-SE PROVIMENTO AO RECURSO - APL 253498920078070001 DF 0025349-89.2007.8.07.0001 – Relator José Divino de Oliveira - 6ª Turma Cível – Julgamento 04/05/2011

                                O mesmo entendimento, como é de se esperar, detém o brilhante Desembargador Dr. Carlos Eduardo Moreira da Silva, interplures:

 

"APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER. ESCRITURA DE PROMESSA DE CESSÃO DE DIREITOS AQUISITIVOS. AUTORES SE TORNARAM CESSIONÁRIOS DE DIREITOS DE AQUISIÇÃO DE IMÓVEL. PRETENSÃO QUANTO A VANTAGEM PREVISTA NA ESCRITURA DE RE-RATIFICAÇÃO DE PAGAMENTO A VISTA DO IMÓVEL SEM JUROS, ATÉ 30 DIAS DA CONCESSÃO DO "HABITE-SE", BEM COMO A OBTENÇÃO DE ESCRITURA DEFINITIVA E BAIXA NA HIPOTECA. CELEBRAÇÃO DE ESCRITURA DE CESSÃO DE DIREITOS AQUISITIVOS REALIZADA SEM A AUNÊNCIA DA APELADA, ENTRE O CEDENTE E OS APELANTES. VIOLAÇÃO DA CLÁUSULA 7ª QUE ESTABELECE A NECESSIDADE DA INTERVENÇÃO E CIÊNCIA DA INCORPORADORA, ORA APELADA, ASSIM COMO O PAGAMENTO DA TAXA DE 3% DO VALOR DA COMPRA. HABITE-SE CONCEDIDO EM 2003, SEM MANIFESTAÇÃO DE DESEJO QUANTO AO PAGAMENTO DO VALOR. APENAS EM 2006 OS APELANTES NOTIFICARAM EXTRAJUDICIALMENTE A APELADA NA INTENÇÃO DE OBTER A ESCRITURA DEFINITIVA DO IMÓVEL E A BAIXA DA HIPOTECA MEDIANTE PAGAMENTO DA QUANTIA PREVISTA SEM JUROS. INADIMPLÊNCIA QUANTO À QUITAÇÃO DA TAXA DE EXPEDIENTE. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA MANTIDA. RECURSO A QUE SE NEGA SEGUIMENTO". Processo: 0065694-98.2006.8.19.0001 - DES. CARLOS EDUARDO MOREIRA SILVA - Julgamento: 07/06/2011 - NONA CÂMARA CIVEL

 

                                Consoante se verifica, em situações idênticas à verificada nestes autos os pedidos formulados foram julgados totalmente improcedentes, corroborando todos os judiciosos argumentos articulados na presente defesa.

                                Disso resulta, como se não bastasse a correção da medida que vem sendo adotada pelas construtoras, sem sombra de dúvidas que o eventual acolhimento de pretensões nesse sentido ensejaria enriquecimento sem causa, o que é terminantemente vedado pelo ordenamento jurídico pátrio, além de deflagrar diretamente princípios basilares inseridos em nosso sistema.

Avaliar artigo
  • 1
  • 2
  • 3
  • 4
  • 5
  • 2 Voto(s)
    Feedback
    Imprimir
    Re-Publicar
    Fonte do Artigo no Artigonal.com: http://www.artigonal.com/doutrina-artigos/da-legalidade-da-taxa-de-transferencia-e-cessao-de-direitos-na-aquisicao-de-imoveis-desde-que-prevista-contratualmente-5576136.html

    Palavras-chave do artigo:

    legalidade

    ,

    taxa

    ,

    taxa de transferencia

    Comentar sobre o artigo

    a análise jurídica do problema da bitributação e a adoção do Preço de Transferência como um remédio para o referido problema.

    Por: Jaqueline Nunes Santosl Direito> Direito Tributáriol 14/04/2008 lAcessos: 16,609

    Considerando a alta carga tributária vigente em nosso país, a qual tem gerado recordes de arrecadação, os contribuintes têm buscado alternativas para sua redução, através de práticas lícitas e, em alguns casos, ilícitas. O planejamento tributário surge como uma prática lícita visando à eliminação, redução ou diferimento da carga tributária. Não se confunde, portanto, com a evasão fiscal e outros procedimentos fraudulentos voltados ao não pagamento dos tributos.

    Por: HELIO CARLOS FERREIRA FILHOl Direito> Direito Tributáriol 12/01/2009 lAcessos: 1,517 lComentário: 3
    Sérgio Henrique Pereira

    O que você aprenderá sobre seus direitos? 1) Ágio sobre o cartão de crédito 2) Pagamento em cheque 3) Falta de higiene 4) Acidente dentro da autoescola 5) Mau atendimento 6) Prestação de serviço da autoescola 7) Pagamento a prazo 8) Cancelamento de aula 9) Acidente durante a aula 10) Sonegação 11) Inadimplência 12) Quem é consumidor e quem é fornecedor? 13) Quem tem que provar a culpa de um acontecimento? 14) Promoção falsa 15) Ágio no cartão de crédito (...)

    Por: Sérgio Henrique Pereiral Direito> Doutrinal 18/09/2012 lAcessos: 1,343
    Jefferson Laborda da Silva

    Direito Tributário é o Ramo do Direito Público que compreende um conjunto de normas coercitivas que estabelecem relações jurídicas entre os contribuintes e o Estado, direitos e deveres de ambos e dos agentes fazendários; regula o sistema tributário e disciplina o lançamento, a arrecadação, fiscalização e aplicação dos impostos em geral, taxas e contribuições. O mesmo que direito fiscal e direito financeiro" (Pedro Nunes).

    Por: Jefferson Laborda da Silval Direito> Direito Tributáriol 06/09/2010 lAcessos: 11,933 lComentário: 2

    A reforma da indústria do setor elétrico, de certa forma atribulada, com a criação de novos agentes e, voltada para a implantação de um ambiente competitivo, acabou criando lacunas e conflitos de interesse, dentre eles aqueles vinculados aos tipos de responsabilidade civil dos novos agentes que integram a indústria do Setor Elétrico.

    Por: James Barbosa dos Santosl Direito> Doutrinal 23/10/2013 lAcessos: 36

    Este estudo visa, a partir de uma abordagem teórica levando-se em consideração a ligação do planejamento estratégico com o planejamento tributário, demonstrar como é possível as empresas brasileiras recolher menos tributos licitamente, não incorrendo em sonegações fiscais para obter tal êxito, e, também, através do planejamento tributário, montar suas estratégias para adentrarem ao mercado com maior força para poderem ter melhores preços e com isso conseguir também diminuir seus custos

    Por: Gutemberg Dias Costal Direito> Direito Tributáriol 31/10/2009 lAcessos: 1,715

    O presente trabalho apresenta os requisitos indispensáveis para validação dos contratos regidos pela alienação fiduciária em garantia, mostrando os sujeitos da relação, sua forma de constituição, sua comprovação perante terceiros, o objeto de garantia e os direitos e deveres do fiduciário e fiduciante.

    Por: CARLUCIO ARAUJO FERREIRAl Direito> Legislaçãol 10/06/2014 lAcessos: 36

    O tema deste artigo é o uso do controle interno na administração pública em suas interações quanto à desburocratização da máquina pública. Indubitavelmente, a realização de um estudo exploratório, pode ser justificado face às melhorias constantes da eficiência da Administração Pública. Frequentemente gestores públicos responsabilizam as dificuldades que enfrentam diante do elevado gasto público face à insuficiência de recursos disponibilizados pelo Estado e pela União. Nesse sentido, frente

    Por: Daniely Ferreira de Abreul Negócios> Administraçãol 29/08/2011 lAcessos: 650
    Antonio Severini

    Por definição, a transferência das importações por atacado se refere ao ato de um país fazer uma compra de um ou vários outros países estrangeiros. Essas compras serão para produtos como têxteis, tecidos, commodities, matérias-primas ou manufaturados, ou mesmo serviços, e será enviado onde há um mercado interno para os produtos a serem vendidos. Aí já podem ser produtos já com concorrentes nesse mercado, ou podem ser novos para o mercado.

    Por: Antonio Severinil Negócios> Pequenas Empresasl 15/04/2011 lAcessos: 185

    Não raras vezes, os sócios das pessoas jurídicas de responsabilidade limitada a utilizam para obter vantagens pecuniárias mediante fraude, abuso de poder ou violação à Lei ou ao contrato social, graças à autonomia que o atual Código Civil lhes conferiu.

    Por: Rafael Rossi Morescol Direito> Doutrinal 18/09/2014
    Rafael Antonio Pinto Ribeiro

    SUMÁRIO 1. CLASSIFICAÇÃO DAS OBRIGAÇÕES. 2. OBRIGACOES DE MEIO. 3. OBRIGACAO DE RESULTADO. 4. CONCLUSAO. 5. REFERENCIAS

    Por: Rafael Antonio Pinto Ribeirol Direito> Doutrinal 14/09/2014
    Rafael Antonio Pinto Ribeiro

    SUMÁRIO. 1 TEORIA DA IMPREVISÃO. 1.1. CONCEITO. 1.2. REQUISITOS. 2 TEORIA DA SUPERVENIENCIA. 2.1. CONCEITO E REQUISITOS. 3 CONCLUSÃO. 4 REFERENCIAS

    Por: Rafael Antonio Pinto Ribeirol Direito> Doutrinal 14/09/2014
    Rafael Antonio Pinto Ribeiro

    Sumário. 1. INTRODUÇÃO. 2. RAZAO DA EXISTENCIA DOS TITULOS DE CREDITO. 3. CARACTERISTICAS DOS TITULOS . 4. SAQUE OU EMISSAO, ACEITE, AVAL E ENDOSSO.5. IMPOSSIBILIDADE TECNICA DE INCLUSAO EM DOCUMENTOS ASSINADOS DIGITALMENTE. 6. CONCLUSAO E CRITICA

    Por: Rafael Antonio Pinto Ribeirol Direito> Doutrinal 14/09/2014
    Rafael Antonio Pinto Ribeiro

    Direito Ambiental. Órgão de Atuação. IAP. Atuação e História. Controle de infrações. Conceito de Direito Ambiental. O Direito Ambiental é a área do conhecimento jurídico que estuda as interações do homem com a natureza e os mecanismos legais para a proteção do meio ambiente.

    Por: Rafael Antonio Pinto Ribeirol Direito> Doutrinal 14/09/2014
    Rafael Antonio Pinto Ribeiro

    Consultoria e modelo de contrato de lavra de empresa de sociedade por responsabilidade limitada

    Por: Rafael Antonio Pinto Ribeirol Direito> Doutrinal 14/09/2014
    Rafael Antonio Pinto Ribeiro

    Estudo baseado no livro "Temas de Psicologia Jurídica" de Leila Maria Torraca de Brito. Nele é possível adquirir uma visão mais amplificada da utilização da Psicologia jurídica dentro da aplicação do Direito.

    Por: Rafael Antonio Pinto Ribeirol Direito> Doutrinal 14/09/2014
    Rafael Antonio Pinto Ribeiro

    Direito Romano. Conjunto de regras, que regem a sociedade romana desde as suas origens.

    Por: Rafael Antonio Pinto Ribeirol Direito> Doutrinal 14/09/2014
    Thiago Hora

    O presente artigo visa abordar, de forma conclusiva e pragmática, o tema relacionado à democratização do Poder Judiciário.

    Por: Thiago Horal Direito> Doutrinal 20/03/2013 lAcessos: 45
    Thiago Hora

    O presente artigo almeja abordar, com simplicidade, sobre as principais diferenças entre o conselho consultivo e fiscal, no âmbito do condomínio edilício.

    Por: Thiago Horal Direito> Doutrinal 28/05/2012 lAcessos: 107
    Thiago Hora

    O artigo em comento pretende abordar, de forma clara e precisa, a possibilidade de protesto de cotas condominiais no Estado do Rio de Janeiro.

    Por: Thiago Horal Direito> Legislaçãol 14/09/2011 lAcessos: 269
    Thiago Hora

    O presente artigo visa esclarecer de forma bem simples e didática tais indagações, proporcionando ao leitor uma visão ampla e crítica acerca do tema.

    Por: Thiago Horal Direito> Legislaçãol 22/03/2011 lAcessos: 207
    Thiago Hora

    Este artivo visa abordar o tema sob enfoque de forma bem didática e transparente.

    Por: Thiago Horal Direito> Doutrinal 09/06/2010 lAcessos: 255
    Thiago Hora

    Comenta-se muito a respeito da Lei 12.153/2009, publicada em 23 de dezembro de 2009, que dispõe sobre a criação dos Juizados Especiais da Fazenda Pública no âmbito dos Estados, do Distrito Federal, dos Territórios e dos Municípios. No entanto, convém perguntar, quais serão os reflexos da citada norma no ordenamento jurídico brasileiro, bem como em nosso meio social? Este artigo visa esclarecer de forma simples e didática tais indagações.

    Por: Thiago Horal Direito> Legislaçãol 03/03/2010 lAcessos: 391
    Perfil do Autor
    Categorias de Artigos
    Quantcast