Denuncia vazia na locação residencial

Publicado em: 13/09/2010 |Comentário: 17 | Acessos: 9,815 |

Algumas vezes, pelos mais diversos motivos, o locador não tem mais interesse em manter o contrato de locação. O que fazer neste caso? Quais os direitos do locador? E do locatário?

 

Certo é que o proprietário tem amplo direito de dispor, usar e gozar de seus bens da forma que lhe convir, mas não podemos nos esquecer que a moradia integra o rol de direitos sociais previstos no caput do artigo 6º da Constituição Federal, logo, tutelado pelo Estado.

 

Visando equilibrar esses dois direitos (uso e gozo dos bens x moradia), a Lei do Inquilinato estabelece algumas situações, que possibilitam a rescisão do contrato de locação, desde que observado os requisitos estabelecidos para resguardar o locatário.

 

Temos então a denuncia cheia ou motivada, denuncia vazia ou imotivada, a necessidade de realização de obras urgentes, a falta de pagamento, descumprimento de cláusulas contratuais, e demais previstas ao longo da Lei 8.245/01.

 

A chamada "denuncia vazia", como o próprio nome indica, consiste na possibilidade do proprietário requerer a desocupação do imóvel independente de qualquer justificativa ou motivação.

 

Tem previsão legal no artigo 47, inciso V da Lei 8.245/91 – Lei do Inquilinato.

 

Essa modalidade de rescisão contratual é cabível nas seguintes hipóteses:

 

(1) Quando o contrato de locação for escrito, com prazo superior a 30 (trinta) meses: é cabível a denuncia vazia ao término do prazo contratual, sem a necessidade de prévia notificação, desde que requerida imediatamente, ou seja, se contrato de locação tem o termino previsto para o dia 15/09/2010 o proprietário deverá requerer sua desocupação nesta data.

 

(2) Se esgotado o período contratual sem oposição do locador, o contrato passa a viger por prazo indeterminado e, neste caso, será necessário que o locador notifique previamente o locatário, concedendo-lhe prazo de 30 (trinta) dias para entregar o imóvel livre de pessoas e bens.

 

(3) Nos contratos verbais e nos escritos com prazo inferior a 30 (trinta) meses, o proprietário só poderá valer-se da denuncia vazia após 60 (sessenta) meses ininterruptos de vigência da locação, sendo que neste caso também se faz necessária a prévia notificação.

 

Em todos os casos a medida judicial cabível é ação de despejo a ser proposta no foro que o imóvel se localiza.

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    Fonte do Artigo no Artigonal.com: http://www.artigonal.com/doutrina-artigos/denuncia-vazia-na-locacao-residencial-3258087.html

    Palavras-chave do artigo:

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    denuncia vazia

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    Comments on this article

    -2
    carlos 19/09/2011
    esta lei do inquilinato é é um absurdo é uma lei criada pelo diabo propietarios de imoveis que se vale da tal lei e todos que dela participam,como imobiliarias ,corretores etc vão gastar o dinheiro que recebem, com remédios e hospital jmais alguem pode ser feliz exploranado o proximo
    0
    Juliana Egea Oliveira Almeida 08/09/2011
    Prezado José, bom dia!

    Se o contrato foi firmado com prazo inferior a 30 meses, o proprietário deve aguardar por 60 (sessenta) meses para propor ação de despejo por denuncia vazia. Antes desse prazo não é possível.

    Não há necessidade de homologar o acordo em juízo, caso haja acordo, vocês podem firmar por termo particular, assinado por duas testemunhas.

    No entanto, vale destacar que sempre cabe cautela antes de assinar qualquer documento. Um acordo de rescisão contratual com prazo de 06 (seis) meses para desocupação, se não for cumprido, dá ensejo a ação de despejo com LIMINAR para desocupação.

    Permaneço à disposição.

    Att.,
    2
    José Messias 07/09/2011
    Boa noite....
    Alugo uma casa onde o contrato original é de 12 meses.....houve prorrogação automatica sem novo contrato......no dia 15 de setembro irão fazer 30 meses que estou morando no imóvel.....
    O proprietario quer o imóvel......
    Neste caso aplica-se a denuncia vazia ou tenho mais prazo para sair do imóvel?
    Ele me deu 90 dias de prazo.....mas só posso desocupar com 120 dias.....
    Ele insiste em homologar isso no juizado de pequenas causas.....posso recusar com relação a esta homoloagação?
    Grato
    3
    Juliana Egea Oliveira Almeida 06/09/2011
    Prezado Christian, bom dia!

    Aconselho a procurar a proprietária e negociar a entrega do imóvel no prazo de 06 (seis) meses, e não renovar o contrato, apenas um aditivo referente ao novo valor de aluguel.

    Contudo, caso não haja acordo e a proprietária ingresse com ação de despejo por denuncia vazia, você poderá se valer do artigo 61 da Lei do Inquilinato, que prevê a possibilidade do locatário concordar com o pedido de despejo e requerer prazo de 06 (seis) meses para desocupação do imóvel.

    Att.,
    2
    Christian 05/09/2011
    Dra. Juliana, sou inquilino de um imóvel residencial cujo contrato vence em 09/10/2011. A proprietária me mandou uma notificação perguntando pelo meu interesse na renovação do contrato. Embora seja um reajuste de quase 50% pretendo aceitar mas por pouco tempo, mas gostaria que ela colocasse uma cláusula me isentando de multas em virtude de quebra de contrato, pois daqui a 6 meses terei comprado meu imóvel. Nunca criei problemas, sempre paguei o aluguel antecipado, solicitei reparos que ela nunca fez e arquei com isso, portanto agora preciso da ajuda dela pois não posso renovar um contrato que vai provê-la com 3 vezes o valor do aluguel se eu sair antes de um ano, tempo desnecessário para ficar no imóvel. Se caso ela não aceitar, após 30 dias fará uma denúncia vazia e provavelmente vai requerer despejo. Se ela não aceitar há como eu fazer uma reclamação por falta de acordo no novo contrato mediante órgãos como pequenas causas? Posso ser despejado mesmo com todas as despesas em dia depositando em juizo após o término do contrato? Qto tempo levaria uma ação de despejo nessas circunstâncias? Grato
    2
    Juliana Egea Oliveira Almeida 01/08/2011
    Prezada Deise, bom dia!

    O proprietário não pode cobrar reajustes passados. O novo valor do aluguel, nesse percentual, só será devido após o aditamento do contrato.
    Caso não haja acordo, ao proprietário cabe (I) pedir a desocupação do imóvel, concedendo prazo de 30 dias ou (II) propor ação revisional de aluguel.

    Att.,
    -1
    deise 28/07/2011
    meu contrato era de 30 meses, e venceu em fev/11, agora o locador quer enviar um boleto com reajuste de mais de 45% sem sequer ter me informado de um possível acordo, e disse que quer fazer um aditamento contratual, porem me cobrando antecipadamente o reajuste, quais são os meus direitos?
    2
    Juliana Egea Oliveira Almeida 05/07/2011
    Prezada Fernanda, boa tarde!

    Sim. Para propor ação de despejo por denuncia vazia, o proprietário deve previamente notifica-la, concedendo prazo de 30 dias para desocupação.

    Att.,
    1
    fernanda 01/07/2011
    boa noite, uma dúvida, se o contrato foi celebrado por 1 ano, e já estou a mais de 5 cabe denuncia vazia. O locador deverá conceder igualmente o prazo de 30 dias para desocupação?
    6
    ronei 10/03/2011
    meu contrato iniciou 10/07/2007 e termina 11/05/11 tenho que desocupar nesta data,e se eu nao sair pois tenho aluguel em dia o que pode acontecer e caso so saia judicialmente qual prazo que tenho.
    8
    Marina 10/03/2011
    Dra. Juliana,
    Gostaria de seu esclarecimento sobre um contrato de locação por escrito, onde consta prazo de locação de 30 (trinta) meses (02/05/2007 à 01/11/2009). Neste caso, ele se caracteriza por superior ou inferior à 30 meses?!
    Como meu contrato já está vigorando por tempo indeterminado (46 meses no total) e recebi a solicitação de desocupação do imóvel para moradia do proprietário, entendo que se caracterize por contrato inferior a 30 meses, pois pelo descrito em seu artigo, caso fosse superior, caberia pelo proprietário a denúncia vazia ao invés da desocupação para moradia, correto?!
    Pois bem, é sabido de minha parte que a proprietária está fazendo esta solicitação para, na verdade, locar futuramente o imóvel em valor superior ao contrato vigente, e não para moradia própria. Isto é fato já ocorrido com outro imóvel de posse do mesmo proprietário, onde o antigo inquilino recebeu a carta de desocupação e após 3 meses o imóvel foi novamente locado.
    Entendo e até concordo que o valor da locação do imóvel esteja defasado com o mercado, e por tal razão entrei em contato com a imobiliária me dispondo junto ao proprietário para reajustar o valor da locação. Entretanto, a resposta da imobiliária foi de que o proprietário insiste em reaver o imóvel para moradia.
    Neste caso, gostaria de seu auxílio para saber se posso solicitar, para a imobiliária, a comprovação judicial da necessidade, pelo proprietário, conforme disposto no § 1º do Artigo 47 da Lei 8.245/91 (cujo texto se manteve inalterado na Lei 12.112/09).
    Entendo ainda que, neste caso, não preciso desocupar o imóvel antes do recebimento da comprovação da necessidade judicialmente demonstrada, correto?! E assim, caso não possa ser comprovada judicialmente tal necessidade, somente após 60 meses é que caberia, por parte do proprietário, a denuncia vazia, certo?!
    Agradeço antecipadamente seu auxílio, muito obrigada!!
    10
    Juliana Egea Oliveira Almeida 10/01/2011
    Prezada Ivani, bom dia!

    Para solicitar a desocupação do imóvel por meio da denuncia vazia você deve notificar o inquilino dando-lhe o prazo de 30 (trinta) dias para desocupação do imovel.
    Contudo, isso só será necessário que o novo adquirente não tiver interesse em manter o contrato de locação.
    De todo modo, se o imovel não for desocupado, compensa avaliar o caso com cuidado, pois há outras possibilidades que talvez lhe atenda melhor.
    Se você tiver interesse, entre em contato comigo pelo e-mail: juliana.egea@adv.oabsp.org.br

    Att.,

    Juliana
    0
    Ivani Soares 29/12/2010
    Bom Dia, Peço sua ajuda.
    Tenho um apto, contrato assinado para 1 ano,30/06/2005 a 30/06/2006,mandei um e-mil para ela oferecendo a compra do imovel, ela retornou dizendo nao ter condiçoes de compra, se dispos a deixar mostrar o imovel, como fiz,tenho um interessado na compra, agora vou formalizar o oferecimento da compra atraves do cartorio,extra judicial, e vou pedir o imovel baseado na denuncia vazia,qual o prazo que posso pedir para desocupaçao do imovel juridicamente.
    2
    Juliana Egea Oliveira Almeida 02/12/2010
    Prezada Márcia, boa tarde!

    Se o contrato ainda está em vigor não cabe a denuncia vazia.

    Contudo, dependendo do caso você pode propor uma ação de despejo motivada, ou "denuncia cheia".

    Por exemplo, se o imóvel por para moradia do proprietário ou de alguém de sua família.

    Permaneço à disposição.

    Att.,

    Juliana Almeida
    1
    MARCIA 02/12/2010
    Dra. Juliana,

    ao ler o artigo fiquei com uma dúvida: se o contrato firmado por 30 meses ainda estiver dentro do prazo, existe a possibilidade da denúncia vazia??? se existir quais são as hipóteses???
    1
    Juliana Egea Oliveira Almeida 30/11/2010
    Prezado Sandro, boa tarde!

    Vamos por partes.

    Em primeiro lugar importa esclarecer que a Lei de Locação é considerada norma de ordem pública, ou seja, é aplicada a todos os casos mesmo quando o contrato foi firmado antes de sua vigência.

    Todos os contratos de locação, que depois de esgotado o prazo determinado, seja qual for, sem que o imóvel seja desocupado, passam a vigorar por prazo indeterminado. Neste caso para que caiba a denuncia vazia devemos ver se preenche os requisitos.

    Se o contrato for com prazo superior a 30 meses e estiver vigorando com prazo indeterminado, o locador deverá fazer uma notificação concedendo ao locatário 30 dias para proceder a desocupação voluntária, sob pena de ajuizamento da ação de despejo - denuncia vazia.

    Em todos os casos de denuncia vazia o prazo da notificação será para desocupação do imóvel no prazo de 30 (trinta) dias.

    Permaneço à disposição.

    Att.,

    Juliana
    juliana.egea@adv.oabsp.org.br
    18
    sandro cabral 24/11/2010
    prezada,

    No caso de contratos anteriores às alteraçoes, escritos e com prazo de 30 meses ou mais em que já estejam vencidos e vigorando por tempo indeterminado (antes da entrada em vigor da lei), a denuncia é possível, porém o prazo para desocupaçao é de 12meses correto ? (art. 76/77)
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