Extinção de condomínio – imóveis indivisíveis – venda judicial – requisitos legais

Publicado em: 08/06/2011 |Comentário: 0 | Acessos: 14,293 |

EXTINÇÃO DE CONDOMÍNIO – IMÓVEIS INDIVISÍVEIS – VENDA JUDICIAL – REQUISITOS LEGAIS

 

Motivo de grandes discórdias e de centenas de processos judicial no Brasil, são as co-propriedades de imóveis indivisíveis decorrentes de partilhas, aquisições em conjunto, doações entre outras origem, sendo tal situação jurídica adequadamente prevista pela norma vigente, que permite a extinção do condomínio.

 

Já no artigo 1.314 do Código Civil, o direito do condômino em alienar a sua parte ideal é evidente, consoante segue transcrito:

"Art. 1.314. Cada condômino pode usar da coisa conforme sua destinação, sobre ela exercer todos os direitos compatíveis com a indivisão, reivindicá-la de terceiro, defender a sua posse e alhear a respectiva parte ideal, ou gravá-la."

Tratando-se de imóvel indivisível, que é o tipo em comento, o artigo 1.322, já prevendo litígios pelo exercício da propriedade em condomínio, prevê o seguinte:

"Art. 1.322. Quando a coisa for indivisível, e os consortes não quiserem adjudicá-lo a um só, indenizando os outros, será vendida e repartido o apurado, preferindo-se, na venda, em condições iguais de oferta, o condômino ao estranho, e entre os condôminos aquele que tiver na coisa benfeitorias mais valiosas, e, não as havendo, o de quinhão maior."

Logo, tratando-se de imóvel indivisível, e não pretendendo continuar com a comunhão, o có-proprietário tem meios legais para requerer a extinção do condomínio, requerendo, para tanto, a alienação judicial do imóvel e benfeitorias, caso existentes.

Vale destacar que sempre a venda será feita consoante os ditames dos artigos 1.113 a 1.119 do Código de Processo Civil, que regem às alienações judiciais.

Dentre os institutos citados, vale destacar o que prescreve os incisos I e II do artigo 1.117 do Código de Processo Civil, que seguem:

Art. 1.117.  Também serão alienados em leilão, procedendo-se como nos artigos antecedentes:

I - o imóvel que, na partilha, não couber no quinhão de um só herdeiro ou não admitir divisão cômoda, salvo se adjudicando a um ou mais herdeiros acordes;

II - a coisa comum indivisível ou que, pela divisão, se tornar imprópria ao seu destino, verificada previamente a existência de desacordo quanto à adjudicação a um dos condôminos;

Como se pode observar, a extinção do condomínio encontra-se expressamente prevista, tanto na norma civil, tanto na norma processual.

Quanto à indivisibilidade, vale destacar que ela poderá ser legal ou convencional.

Em caso de imóvel urbano, vale frisar os ditames do inciso II, do artigo 4º, da Lei 6.766 de 19 de dezembro de 1.979, que dispõe sobre o Parcelamento do Solo Urbano e dá outras Providências, que determina:

"Art. 4º - Os loteamentos deverão atender, pelo menos, aos seguintes requisitos:

 II - os lotes terão área mínima de 125 m2 (cento e vinte e cinco metros quadrados) e frente mínima de 5 (cinco) metros, salvo quando a legislação estadual ou municipal determinar maiores exigências, ou quando o loteamento se destinar a urbanização específica ou edificação de conjuntos habitacionais de interesse social, previamente aprovados pelos órgãos públicos competentes;"

Como se pode observar, a indivisibilidade, perante a norma de ordem pública aplicável à espécie, é inquestionável, não sendo permitido o desmembramento o parcelamento do solo em área menor do que 125 m2 (cento e vinte e cinco metros quadrados) e frente mínima de 5 (cinco) metros, com suas ressalvas.

Já em caso de imóvel rural, vale destacar o que determina o Estatuto da Terra, em seu artigo 65, que segue:

"Art. 65. O imóvel rural não é divisível em áreas de dimensão inferior à constitutiva do módulo de propriedade rural."

Quanto ao citado modelo de propriedade rural, vale frisar que se tratar do módulo mínimo estabelecido pelo INCRA (Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária), que varia de região para região, que determina a indivisibilidade da propriedade.

Sobre a matéria, vale destacar:

"CIVIL E PROCESSUAL CIVIL - CONDOMÍNIO EM AREA RURAL - INDIVISIBILIDADE LEGAL OU CONVENCIONAL - AÇÃO DE PREFERENCIA.I - O CONDOMINO EM AREA RURAL TEM NORMATIVIDADE ESPECIFICA ESTABELECIDA NO ESTATUTO DA TERRA QUE PREVE A INDIVISIBILIDADE LEGAL OU CONVENCIONAL DO IMOVEL RURAL, FIXANDO-A EM MODULOS.ESTATUTO DA TERRAII - NÃO HA DE FALAR EM AÇÃO DE PREFERENCIA PARA SE QUESTIONAR DIREITO QUE SE PRESUME EM PARTE DE AREA RURAL TORNADA INDIVISIVEL POR FORÇA DE LEI.III- RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO. (4638 MG 1990/0008084-3, Relator: Ministro WALDEMAR ZVEITER, Data de Julgamento: 29/10/1990, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJ 03.12.1990 p. 14318, undefined)"

Vale destacar, também, o que determina o artigo 1.320 do Código Civil, que segue:

Art. 1.320. A todo tempo será lícito ao condômino exigir a divisão da coisa comum, respondendo o quinhão de cada um pela sua parte nas despesas da divisão.

§ 1º Podem os condôminos acordar que fique indivisa a coisa comum por prazo não maior de cinco anos, suscetível de prorrogação ulterior.

§ 2º Não poderá exceder de cinco anos a indivisão estabelecida pelo doador ou pelo testador.

§ 3º A requerimento de qualquer interessado e se graves razões o aconselharem, pode o juiz determinar a divisão da coisa comum antes do prazo.

Sobre o tema, preleciona CAIO MÁRIO DA SILVA PEREIRA:

"A comunhão não é a modalidade natural da propriedade. É um estado anormal (Clóvis Beviláqua), muito frequentemente gerador de rixas e desavenças, e fomentador de discórdias e litígios. Por isso mesmo, considera-se um estado transitório, destinado a cessar a todo tempo. A propósito, vige então a idéia central que reconhece aos condôminos o direito de lhe pôr termo [...] é lícito aos condôminos acordarem em que a coisa fique indivisa [...] Guardada essa ressalva, pode qualquer condômino a todo tempo exigir a divisão da coisa comum (Código Civil, art. 629)".

E acentua:

"Quando a coisa for indivisível ou se tornar, pela divisão, imprópria ao seu destino, e os consortes não quiserem adjudicá-la a um só, indenizados os outros, será vendida. Em tal caso, qualquer dos condôminos requererá a alienação com observância do disposto no Código de Processo Civil, sendo o bem vendido em hasta pública, na qual serão observadas as preferências gradativas: o condômino em condições iguais prefere ao estranho; [...] Praceado o bem e deduzidas as despesas, o preço será repartido na proporção dos quinhões ou sortes" (Instituições de direito civil, 11. ed. p. 134/135).

No que se refere aos direito do co-proprietário alvo da extinção do condomínio, vale destacar o que estatuem artigo 1.118 e seu inciso I que, que determina que na alienação judicial de coisa comum, será preferido, em condições iguais, o condômino ao estranho, consoante segue:

Art. 1.118.  Na alienação judicial de coisa comum, será preferido:

I - em condições iguais, o condômino ao estranho;

A luz dos dispositivos legais e ensinamentos doutrinários, verifica-se, induvidosamente, a possibilidade jurídica de o condômino requerer, a qualquer tempo, a divisão da coisa comum, com a conseqüente alienação judicial do bem, quando, por circunstância de fato ou por desacordo, não for possível o uso e gozo em conjunto do imóvel indivisível, sendo que a pretensão de extinguir essa co-propriedade pode ser exercida a qualquer tempo, a fim de se repartir o produto na proporção de cada litigante, resguardando-se, entretanto, o direito de preferência contido no art. 1.118 do Código de Processo Civil.

      

Nesse sentido, os tribunais têm entendido:

"APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE EXTINÇÃO DE CONDOMÍNIO - BEM INDIVISÍVEL - PERMISSIBILIDADE - JURISDIÇÃO VOLUNTÁRIA - PRETENSÃO RESISTIDA - CONDENAÇÃO - ÔNUS SUCUMBENCIAIS - POSSIBILIDADE. - Nos termos da jurisprudência desta Corte, o condômino poderá requerer, a qualquer tempo, a alienação da coisa comum, a fim de se repartir o produto na proporção de cada quinhão quando, por circunstância de fato ou por desacordo, não for possível o uso e gozo em conjunto do imóvel indivisível, resguardando-se o direito de preferência contido no art. 632 do Código Civil de 1916. Embora a alienação judicial de coisa comum indivisível se classifique como um procedimento especial de jurisdição voluntária, se nele houver resistência à pretensão, responderá o vencido pelos ônus sucumbenciais. Sentença mantida" (Apelação Cível nº 1.0024.04.409927-3/001 - Comarca de Belo Horizonte - Rel. Des. Domingos Coelho - 12ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais, 28 de junho de 2006).

"PROCESSUAL CIVIL - EXTINÇÃO DE CONDOMÍNIO - HONORÁRIOS DE SUCUMBÊNCIA DEVIDOS - PRINCÍPIO DA CAUSALIDADE - AÇÃO DECLARATÓRIA - ART. 20, § 4º, DO CPC. - Sendo o condomínio fonte de desavenças e fomentador de litígios, o ajuizamento de ações relativas à administração do bem indivisível e à sua destinação demonstra, por si só, que os condôminos não chegaram a um acordo, mormente em se tratando de condomínio familiar, onde tais dissensões costumam acontecer com frequência. Assim, tendo os requeridos dado causa à demanda, em que pese o reconhecimento do pedido, é devida a verba honorária, a ser arbitrada, na forma do art. 20, § 4º do Código de Processo Civil, por ser a ação de natureza declaratória" (Apelação Cível nº 1.0518.06.091783-9/001 - Comarca de Poços de Caldas - Rel. Des. Tarcisio Martins Costa - 9ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais, 2 de outubro de 2007).

"APELAÇÃO CÍVEL - EXTINÇÃO DE CONDOMÍNIO - ART. 1.322 DO CÓDIGO CIVIL - DOCUMENTO INDISPENSÁVEL - TÍTULO DE DOMÍNIO - DIREITO DO CONDÔMINO QUE PODE SER EXERCIDO A QUALQUER TEMPO - VENDA JUDICIAL DO BEM COMUM. - Nas ações de extinção de condomínio pela alienação judicial, deve a inicial ser instruída tão somente com os títulos de domínio do promovente, nos termos do art. 1.117, I e II, do CPC.

      

É possível a extinção de condomínio por vontade de um dos condôminos, com a consequente alienação judicial do bem imóvel, quando a coisa for indivisível e os consortes não concordarem em adjudicá-la a um só, indenizando os outros, por força dos arts. 1.322 e segs. do Código Civil" (Apelação Cível nº 1.0145.03.115021-5/001 - Comarca de Juiz de Fora - Rel. Des. Elias Camilo - 14ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais, 6 de setembro de 2007).

"EXTINÇÃO DE CONDOMÍNIO - BEM INDIVISÍVEL - ALIENAÇÃO JUDICIAL - PERMISSIBILIDADE. - O condômino poderá requerer, a qualquer tempo, a alienação da coisa comum, a fim de se repartir o produto na proporção de cada quinhão quando, por circunstância de fato ou por desacordo, não for possível o uso e gozo em conjunto do imóvel indivisível, resguardando-se o direito de preferência contido no art. 632 do Código Civil. Recurso não provido" (TAMG - AP 0329318-5 - Belo Horizonte - 2ª C. Cív. - Relª. Juíza Teresa Cristina da Cunha Peixoto - j. em 26.06.2001) JCCB 632.

"CONDOMÍNIO - BEM INDIVISÍVEL - EXTINÇÃO - POSSIBILIDADE DA ALIENAÇÃO JUDICIAL - DIREITO DE PREFERÊNCIA - CAPÍTULO I DO TÍTULO II DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. - O ajuizamento de ações relativas à administração do bem indivisível e à sua destinação demonstra que os condôminos não chegaram a um acordo, ainda mais, em se tratando de condomínio familiar. Havendo divergência, por circunstância de fato ou por desacordo, quanto ao destino de imóvel indivisível, prevê o art. 632 do Código Civil a venda e a repartição do preço, na proporção de cada quinhão, ficando resguardado o direito de preferência" (TAMG - AP 0334830-9 - Belo Horizonte - 4ª C. Cív. - Rel. Juiz Jarbas Ladeira - j. em 09.05.2001).

"AC - BEM EM CONDOMÍNIO - COISA INDIVISÍVEL - EXTINÇÃO DA COPROPRIEDADE - DISCORDÂNCIA ACERCA DA ADJUDICAÇÃO - ALIENAÇÃO JUDICIAL EM HASTA PÚBLICA. - ‘Havendo, contudo, litígio ou resistência entre os consortes, a medida aplicável será a alienação judicial forçada do imóvel em hasta pública, com preferência para os condôminos em relação aos estranhos' (THEODORO JÚNIOR, Humberto. Alienações Judiciais. In Revista de Processo, v. 21, p. 15). [...]" (TJSC - AC 99.002060-6 - 2ª C. Cív. - Rel. Des. Mazoni Ferreira - j. em 18.06.2001).

"CIVIL E PROCESSUAL. ALIENAÇÃO DE IMÓVEL COMUM. CONDOMÍNIO INDIVISÍVEL. EXTINÇÃO. VENDA DO BEM ATRAVÉS DE HASTA PÚBLICA (ART. 632 DO CC E ARTS. 1.112, IV E 1.117, II DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL). - Para a extinção de condomínio, mediante a venda de imóvel indivisível, basta a vontade de um só condômino" (Ap. Cível, acórdão nº 100.811, Processo nº 4637097- DF, Rel. Nívio Gonçalves, j. em 17.11.97, p. no Diário da Justiça do DF de 17.12.97, p. 31.468 - Tribunal de Justiça do Distrito Federal - JUIS - Jurisprudência Informatizada Saraiva - CDRom nº 17).

"Sendo cada parte proprietária de parte ideal do imóvel indivisível, a pretensão de extinguir essa co-propriedade é direito que pode ser exercido em qualquer tempo, por qualquer dos condôminos, para a venda judicial do bem, após avaliação, a fim de repartir o produto" (Ap. Cível, acórdão: 98.899, processo nº 4308196 DF, Rel. Maria Beatriz Parrilha, j. em 19.06.97, p. no Diário da Justiça do DF de 22.10.97, p. 25.400 - Tribunal de Justiça do Distrito Federal).

"EXTINÇÃO DE CONDOMÍNIO - BEM INDIVISÍVEL - ALIENAÇÃO JUDICIAL - FALTA DE PROVA DE ALEGADA PERMUTA - AÇÃO PROCEDENTE - RECURSO IMPROVIDO. - Para que seja ordenada a venda de coisa indivisível, o bastante é a vontade de um só condômino, ainda mais quando são somente dois. Extinto o condomínio, a alienação da coisa em comum é um corolário. A míngua de prova capaz de servir de base para o alegado na contestação, a procedência da ação é uma imposição normal" (Ap. Cível nº 7.806, Rel. Des. Luiz Perrotti, p. em 03.09.91 - Tribunal de Justiça do Paraná - JUIS - Jurisprudência Informatizada Saraiva - CDRom nº 17).

Destarte, o direito do co-proprietário requerer a extinção do condomínio, com a venda judicial do imóvel, é inegável, consoante os ditames dos fundamentos legais acima transcritos.   

Autor :
Dr. Héctor Luiz Borecki Carrillo, advogado especializado em Direito Imobiliário, sediado em São Paulo. OAB/SP n. 250.028.

www.advocaciacarrillo.com.br

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